Приложение к Постановлению от 24.07.2007 г № 171-П Методика
Методика определения начальной цены предмета аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории I. общие положения
1.Настоящая методика устанавливает порядок определения начальной цены предмета аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории (далее - начальная цена предмета аукциона).
2.Определение начальной цены предмета аукциона осуществляется расчетным методом в соответствии с разделом II настоящей методики.
3.Для целей настоящей методики используются следующие понятия:
а) объекты социального назначения - объекты капитального строительства, предназначенные для оказания услуг населению в сфере образования, культуры и здравоохранения, в том числе объекты здравоохранения (больницы, поликлиники, дома престарелых); объекты коммунально-бытового назначения (бани, прачечные, парикмахерские);
объекты образования, культуры и спорта (детские сады, школы и другие образовательные организации, кинотеатры, спортивные сооружения); культовые сооружения (церкви);
б) объекты коммерческого назначения - объекты капитального строительства, предназначенные для деятельности, связанной с извлечением прибыли, в том числе отдельно стоящие здания, используемые под офисные, банковские, торгово-развлекательные цели, административные здания, офисные и бизнес-центры, склады, магазины, рестораны и другие объекты общественного питания, павильоны; промышленные объекты (производственные помещения, паркинги, гаражи, АЗС); коллективные средства размещения (гостиницы, мотели, дома отдыха, санатории).
Иные понятия, используемые в настоящей методике, применяются в тех же значениях, что и в нормативных правовых актах Российской Федерации, Тюменской области.
II.Определение начальной цены предмета аукциона с применением расчетного метода
4.Исключен
5.Начальная цена предмета аукциона устанавливается путем расчета разницы между доходами, которые будут получены лицом (далее - исполнитель) от исполнения договора о развитии застроенной территории, и расходами, которые он понесет в ходе исполнения указанного договора.
6.Расчет начальной цены предмета аукциона (НЦА) осуществляется по следующей формуле:
НЦА = (Д - Р) x К , где
онц
Д - доход, который будет получен исполнителем в результате исполнения
договора о развитии застроенной территории, тыс. рублей;
Р - расход, который сложится в ходе исполнения договора о развитии
застроенной территории, тыс. рублей;
- коэффициент определения начальной цены предмета аукциона на
право заключения договора о развитии застроенной территории, который
составляет 3%.6.1.Расчет дохода, который будет получен исполнителем в результате исполнения договора о развитии застроенной территории
где
- доход, который будет получен исполнителем от продажи жилых помещений, тыс. руб.;
- доход, который будет получен исполнителем от продажи нежилых помещений объектов социального назначения, тыс. руб.;
- доход, который будет получен исполнителем от продажи нежилых помещений объектов коммерческого назначения, тыс. руб. 6.1.1. Расчет дохода, который будет получен исполнителем
от продажи жилых помещений
Д = S x С x К, где
жп жп р. жп
S - площадь жилых помещений, которые будут построены в результате
жп
исполнения договора о развитии застроенной территории, м2;
С - средняя рыночная стоимость одного квадратного метра типового
р. жп
жилья на первичном рынке в Тюменской области (без автономных округов),
сложившаяся в квартале, предшествующем расчетному, определяемая на
основании данных территориального органа Федеральной службы государственной
статистики по Тюменской области, руб./кв. м;
К - коэффициент, учитывающий отклонение средней рыночной стоимости
одного квадратного метра жилья по муниципальному образованию, определяемый
в соответствии с Методикой определения средней рыночной стоимости одного
квадратного метра жилья в Тюменской области, утверждаемой Правительством
Тюменской области.6.1.2.Расчет дохода, который будет получен исполнителем от продажи нежилых помещений объектов социального назначения
где
- площадь i-го вида нежилого помещения объектов социального назначения, которые будут построены в результате исполнения договора о развитии застроенной территории, кв. м;
- средняя рыночная стоимость одного квадратного метра i-го вида нежилого помещения объектов социального назначения, определяемая в соответствии с пунктом 6.1.3.1 настоящей методики, тыс. руб.;i = 1...n - количество нежилых помещений объектов социального назначения.
В случае, когда на рынке отсутствуют предложения о продаже нежилых помещений социального назначения и в качестве средней величины рыночной стоимости объектов недвижимости используется средняя величина рыночной стоимости нежилых помещений коммерческого назначения (офисы), применяется коэффициент Кн, который устанавливается в размере 0,7.
В этом случае расчет дохода, который будет получен исполнителем от продажи нежилых помещений объектов социального назначения, рассчитывается по формуле:
6.1.2.1.Расчет средней рыночной стоимости
одного квадратного метра нежилых помещений
социального и коммунально-бытового назначения
Исключен
6.1.3.Расчет дохода, который будет получен исполнителем от продажи нежилых помещений объектов коммерческого назначения
где
- площадь i-го вида нежилого помещения объектов коммерческого назначения, которые будут построены в результате исполнения договора о развитии застроенной территории, кв. м;
- средняя рыночная стоимость одного квадратного метра i-го вида нежилого помещения объектов коммерческого назначения, определяемая в соответствии с пунктом 6.1.3.1 настоящей методики, тыс. руб.;i = 1...n - количество нежилых помещений объектов коммерческого назначения.
6.1.3.1.Расчет средней рыночной стоимости одного
квадратного метра нежилых помещений объектов
социального и коммерческого назначения
Средняя рыночная стоимость одного квадратного метра нежилых помещений объектов социального/коммерческого назначения рассчитывается как среднее арифметическое от сумм рыночной стоимости 1 кв. метра нежилой социальной/коммерческой недвижимости соответствующего назначения (использование стоимости не менее двух объектов).
где
- средняя рыночная стоимость одного квадратного метра нежилых помещений объектов социального/коммерческого назначения, определяемая на основании мониторинга цен, тыс. руб.;
- выставленная в коммерческом предложении цена одного квадратного метра нежилого помещения объекта социального/коммерческого назначения;n - количество предложений.
Мониторинг цен производится органом местного самоуправления на основании имеющихся коммерческих предложений о продаже нежилых помещений объектов социального/коммерческого назначения на территории муниципального образования, выставленных не ранее шести месяцев до даты осуществления расчета.
В случае отсутствия на рынке предложений о продаже нежилых помещений соответствующего назначения в качестве средней величины рыночной стоимости объектов недвижимости используется средняя величина рыночной стоимости нежилых помещений коммерческого назначения (офисы).
6.2.Расчет расхода исполнителя, который сложится в ходе исполнения договора о развитии застроенной территории
где
- расходы исполнителя, связанные со строительством жилых помещений, тыс. руб.;
- расходы, которые понесет исполнитель в результате приобретения жилых помещений, передаваемых в государственную или муниципальную собственность, тыс. руб.;
- затраты исполнителя по уплате выкупной цены за изымаемые жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, и/или многоквартирных домах, снос которых планируется на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления, а также за земельные участки, на которых расположены такие дома (в случае возникновения такого обязательства в соответствии с заключенным договором о развитии застроенной территории), тыс. руб.;
- сметная стоимость работ исполнителя по обеспечению территории объектами инженерной инфраструктуры, рассчитанная на основании укрупненных показателей базисной стоимости строительства, утвержденных Госстроем России, тыс. руб.;
- выкупная цена собственникам за иные объекты капитального строительства, вид разрешенного использования и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту (кроме индивидуальных жилых домов, многоквартирных домов), и земельные участки, на которых расположены такие объекты, определяемая на основании отчета оценщика, подготовленного не ранее года, предшествующего дате проведения аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории, тыс. руб.;
- выкупная цена собственникам за иные объекты капитального строительства, вид разрешенного использования и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту (индивидуальные жилые дома, многоквартирные дома), и земельные участки, на которых расположены такие объекты, тыс. руб.;
- расходы исполнителя, связанные со строительством нежилых помещений, тыс. руб. 6.2.1. Расчет расхода исполнителя,
связанного со строительством жилых помещений
Р = S x С , где
жп жп стр. жп
S - площадь жилых помещений, которые будут построены в результате
жп
исполнения договора о развитии застроенной территории, м2;
С - средняя стоимость строительства одного квадратного метра
стр. жп
общей площади отдельно стоящих жилых домов квартирного типа без пристроек,
надстроек и встроенных помещений (без учета индивидуальных жилых домов,
построенных населением) в городских округах и муниципальных районах
области, сложившаяся в квартале, предшествующем расчетному, по данным
территориального органа Федеральной службы государственной статистики по
Тюменской области (в случае отсутствия в данных территориального органа
Федеральной службы государственной статистики по Тюменской области размера
стоимости строительства одного квадратного метра по конкретному городскому
округу или муниципальному району, средняя стоимость строительства одного
квадратного метра рассчитывается на основании укрупненных показателей
базисной стоимости строительства, утвержденных Госстроем России), тыс.
рублей.6.2.2.Расчет расхода исполнителя,
связанного со строительством нежилых помещений
где
- площадь нежилых помещений объектов социального и коммерческого назначения, которые будут построены в результате исполнения договора о развитии застроенной территории, кв. м;
- средняя стоимость строительства одного квадратного метра общей площади отдельно стоящих жилых домов квартирного типа без пристроек, надстроек и встроенных помещений (без учета индивидуальных жилых домов, построенных населением) в городских округах и муниципальных районах Тюменской области, сложившаяся в квартале, предшествующем расчетному, по данным территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Тюменской области (в случае отсутствия в данных территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Тюменской области размера стоимости строительства одного квадратного метра по конкретному городскому округу или муниципальному району, средняя стоимость строительства одного квадратного метра рассчитывается на основании укрупненных показателей базисной стоимости строительства, утвержденных Госстроем России), тыс. руб.;Кс - коэффициент отношения стоимости строительства нежилых помещений к стоимости строительства жилых помещений, который устанавливается в размере 0,7.
6.3. Расчет расхода исполнителя,
связанного со строительством и (или) приобретением
жилых помещений, подлежащих передаче
в государственную или муниципальную собственность
Р = S x С , где
пп пр пр. пп
S - площадь приобретаемых жилых помещений, подлежащих передаче в
пр
государственную или муниципальную собственность в результате исполнения
договора о развитии застроенной территории, м2;
С - средняя рыночная стоимость одного квадратного метра жилого
пр. пп
помещения, тыс. рублей.
6.3.1. Расчет средней рыночной стоимости
одного квадратного метра жилого помещения
С = ((Ц + Ц ) / 2) x К, где
пр. пп п в
С - средняя рыночная стоимость одного квадратного метра жилого
пр. пп
помещения, тыс. рублей;
Ц - средняя цена типового жилья на первичном рынке в Тюменской
п
области (без автономных округов), сложившаяся в квартале, предшествующем
расчетному, по данным территориального органа Федеральной службы
государственной статистики по Тюменской области, руб./кв. м;
Ц - средняя цена типового жилья на вторичном рынке в Тюменской
в
области (без автономных округов), сложившаяся в квартале, предшествующем
расчетному, по данным территориального органа Федеральной службы
государственной статистики по Тюменской области, руб./кв. м;
К - коэффициент, учитывающий отклонение средней рыночной стоимости
одного квадратного метра жилья по муниципальному образованию, определяемый
в соответствии с Методикой определения средней рыночной стоимости одного
квадратного метра жилья в Тюменской области, утверждаемой Правительством
Тюменской области.6.4.Расчет затрат исполнителя по уплате выкупной цены за изымаемые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, и/или многоквартирных домах, снос которых планируется на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления, и земельные участки, на которых расположены такие дома
где
- площадь жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, и/или многоквартирных домах, снос которых планируется на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления, принадлежащая собственникам жилых помещений, кв. м;
- площадь нежилых помещений объектов социального назначения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, и/или многоквартирных домах, снос которых планируется на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления, принадлежащая собственникам нежилых помещений объектов социального назначения, кв. м;
- площадь нежилых помещений объектов коммерческого назначения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, и/или многоквартирных домах, снос которых планируется на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления, принадлежащая собственникам нежилых помещений объектов коммерческого назначения, кв. м;
- средняя рыночная стоимость одного квадратного метра типового жилья на вторичном рынке в Тюменской области (без автономных округов), сложившаяся в квартале, предшествующем расчетному, определяемая на основании данных территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Тюменской области, руб./кв. м;
- средняя рыночная стоимость одного квадратного метра нежилых помещений объектов социального назначения, определяемая на основании мониторинга цен, осуществляемого в порядке, установленном пунктом 6.1.3.1 настоящей методики, тыс. руб.;
- средняя рыночная стоимость одного квадратного метра нежилых помещений объектов коммерческого назначения, определяемая на основании мониторинга цен, осуществляемого в порядке, установленном пунктом 6.1.3.1 настоящей методики, тыс. руб.;
- площадь земельного участка, на котором расположены жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, и/или многоквартирных домах, снос которых планируется на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления, принадлежащая собственникам жилых помещений, кв. м;
- средняя рыночная стоимость изымаемого земельного участка, принадлежащего собственникам жилых помещений, на котором расположены жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, и/или многоквартирных домах, снос которых планируется на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления, определяемая органом местного самоуправления на основании фактически сложившейся по предыдущему году выкупной цены за изымаемые земельные участки, руб./кв. м;К - коэффициент, учитывающий отклонение средней рыночной стоимости одного квадратного метра жилья по муниципальному образованию, определяемый в соответствии с Методикой определения средней рыночной стоимости одного квадратного метра жилья в Тюменской области, утверждаемой Правительством Тюменской области.
6.5.Расчет затрат исполнителя по уплате выкупной цены
собственникам за иные объекты капитального строительства,
вид разрешенного использования и предельные параметры
которых не соответствуют градостроительному регламенту
(индивидуальные жилые дома, многоквартирные дома),
и земельные участки, на которых расположены такие объекты
где
- площадь иных объектов капитального строительства, вид разрешенного использования и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту (индивидуальных жилых домов, многоквартирных домов), подлежащих сносу в целях развития застроенной территории, кв. м;
- средняя рыночная стоимость одного квадратного метра типового жилья на вторичном рынке в Тюменской области, сложившаяся в квартале, предшествующем расчетному, определяемая на основании данных территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Тюменской области, руб./кв. м;
- площадь земельного участка, на котором расположены иные объекты капитального строительства, вид разрешенного использования и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту (индивидуальные жилые дома, многоквартирные дома), подлежащие сносу в целях развития застроенной территории, кв. м;
- средняя рыночная стоимость изымаемого земельного участка, принадлежащего собственникам жилых помещений, на котором расположены жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, и/или многоквартирных домах, снос которых планируется на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления, определяемая органом местного самоуправления на основании фактически сложившейся по предыдущему году выкупной цены за изымаемые земельные участки, руб./кв. м;К - коэффициент, учитывающий отклонение средней рыночной стоимости одного квадратного метра жилья по муниципальному образованию, определяемый в соответствии с Методикой определения средней рыночной стоимости одного квадратного метра жилья в Тюменской области, утверждаемой Правительством Тюменской области.
III.Определение начальной цены предмета аукциона на основании отчета оценщика
Исключен