Приложение к Распоряжению от 17.04.2008 г № 301-РК Регламент
Регламент технического обслуживания жилищного фонда 1. общие положения
1.1.Настоящий регламент технического обслуживания жилищного фонда (далее - Регламент) разработан в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации, постановлением государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность", приказом Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР от 23.11.1988 N 312 "Об утверждении ведомственных строительных норм 58-88(р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения" (далее - ВСН 58-88(р)) и действует в части, не противоречащей названным актам.
1.2.Понятия, используемые в настоящем Регламенте, применяются в тех же значениях, что и в нормативно-правовых актах Российской Федерации, Тюменской области и муниципальных правовых актах города Тюмени.
Используемые в тексте Регламента понятия "здание" и "дом" идентичны.
1.3.Регламент разработан с целью создания условий для управления многоквартирными домами и является рекомендательным для лиц, осуществляющих техническое обслуживание дома.
2.Техническое обслуживание
2.1.Техническое обслуживание дома обеспечивают органы управления домом, избираемые в соответствии с требованиями действующего жилищного законодательства.
Органом управления могут быть: управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищно-строительный, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений - собственники помещений.
Управляющая организация - юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, управляющие многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом, заключаемым или с собственниками помещений в многоквартирном доме или с органом управления товарищества собственников жилья либо органом управления жилищного кооператива или органом управления иного специализированного потребительского кооператива.
Условия договора управления должны соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Примерное содержание договора содержится в приложении 1 к настоящему Регламенту.
Техническое обслуживание дома может осуществляться непосредственно органом управления или привлеченным органом управления на договорной основе лицом. В этом случае орган управления осуществляет контроль качества технического обслуживания дома привлеченным лицом и несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за действия привлеченного лица как за свои собственные.
В рамках настоящего распоряжения под обслуживающей организацией понимается лицо, осуществляющее техническое обслуживание дома.
2.2.Система технического обслуживания (содержания и текущего ремонта) жилищного фонда должна обеспечивать нормальное функционирование зданий и инженерных систем в течение всего периода их использования по назначению.
Сроки проведения ремонта зданий или их элементов должны определяться на основе оценки их технического состояния.
При планировании ремонтно-строительных работ периодичность их проведения может применяться в соответствии с рекомендуемым приложением 2 и приложением 3 ВСН 58-88(р).
Техническое обслуживание должно проводиться постоянно в течение всего периода эксплуатации.
2.3.Органы управления домом могут корректировать продолжительность эффективной эксплуатации здания, приведенных в приложениях 2 и 3 ВСН 58-88(р), при соответствующем технико-экономическом обосновании и обеспечении условий комфортного проживания и обслуживания населения.
2.4.Техническое обслуживание дома должно включать работы по контролю технического состояния, поддержанию работоспособности или исправности, наладке и регулировке, подготовке к сезонной эксплуатации здания в целом и его элементов и систем, а также по обеспечению санитарно-гигиенических требований к помещениям и прилегающей территории.
Перечень работ по техническому обслуживанию зданий приведен в рекомендуемом приложении 4 ВСН 58-88(р).
Перечень работ по содержанию жилых домов приведен в рекомендуемом приложении N 4 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда.
2.5.Планирование капитального ремонта дома следует осуществлять в соответствии с действующими документами, регламентирующими порядок проведения капитального ремонта дома.
Примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда, приведен в приложении N 8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда.
2.6.Плановые сроки начала и окончания капитального ремонта жилых зданий должны устанавливаться по нормам продолжительности капитального ремонта жилых и общественных зданий и объектов городского хозяйства.
2.7.Орган управления домом уведомляет собственников помещений, расположенных в данном доме, о необходимости проведения капитального ремонта дома или его элементов, о видах работ, о сроках проведения работ, о стоимости данных работ, а также о порядке предоставления органом местного самоуправления бюджетных средств на капитальный ремонт многоквартирных домов с указанием доли расходов собственников.
Отношения, связанные с проведением капитального ремонта многоквартирного дома, между органом управления домом и собственниками помещений в многоквартирном доме регулируются соглашением (договором) после принятия соответствующего решения собственниками помещений в многоквартирном доме в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.
В данном соглашении (договоре) учитывать условия о порядке проведения капитального ремонта (собственными силами или с привлечением иных лиц), видах и объемах проводимых работ по капитальному ремонту, сроках проведения работ, о стоимости проводимых работ, о порядке оплаты собственниками помещений проводимых работ, о порядке обеспечения доступа собственниками помещений в помещения (при необходимости), об ответственности за качество производимых работ, о порядке приема выполненных работ, а также иные условия, которые собственники помещений, органы управления домом сочтут необходимыми урегулировать в данном соглашении (договоре).
2.8.Техническое обслуживание дома должно проводиться в соответствии с требованиями нормативных и методических документов, регламентирующих проведение технического обслуживания дома.
2.9.Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491.
2.10.Орган местного самоуправления в целях создания условий управления многоквартирными домами может предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов.
Порядок предоставления бюджетных средств регулируется соответствующим муниципальным правовым актом.
3.Обязанности обслуживающей организации
по техническому обслуживанию дома
3.1.Обслуживающая организация проводит плановые осмотры жилых зданий:
общие, в ходе которых проводится осмотр здания в целом, включая конструкции, инженерное оборудование и внешнее благоустройство;
частичные - осмотры, которые предусматривают осмотр отдельных элементов здания или помещений.
Общие осмотры должны производиться два раза в год: весной и осенью (до начала отопительного сезона).
Рекомендуемая периодичность плановых и частичных осмотров элементов и помещений зданий приведена в приложении N 1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда.
После ливней, ураганных ветров, обильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, вызывающих повреждения отдельных элементов зданий, а также в случае аварий на внешних коммуникациях или при выявлении деформации конструкций и неисправности инженерного оборудования, нарушающих условия нормальной эксплуатации, должны проводиться внеочередные (неплановые) осмотры.
3.2.Обнаруженные во время осмотров дефекты, деформации конструкций или оборудования зданий, которые могут привести к снижению несущей способности и устойчивости конструкций или здания, обрушению или нарушению нормальной работы оборудования, должны быть устранены.
Предельные сроки устранения неисправностей при выполнении внепланового (непредвиденного) текущего ремонта отдельных частей жилых домов и их оборудования приведены в приложении N 2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда.
3.3.Результаты осмотров должны отражаться в специальных документах по учету технического состояния зданий: журналах, паспортах, актах.
В журнале осмотров отражаются выявленные в процессе осмотров (общих, частичных, внеочередных) неисправности и повреждения, а также техническое состояние элементов дома (рекомендуемая форма журнала приведена в приложении N 3 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда).
Результаты осенних проверок готовности объекта к эксплуатации в зимних условиях отражаются в паспорте готовности дома (рекомендуемая форма паспорта готовности дома к эксплуатации в зимних условиях приведена в приложении N 9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда).
Результаты общих обследований состояния жилищного фонда, выполняемых периодически, оформляются актами.
3.4.Организация по обслуживанию жилищного фонда на основании актов осмотров и обследования в месячный срок:
а) составляет перечень (по результатам весеннего осмотра) мероприятий и устанавливает объемы работ, необходимых для подготовки здания и его инженерного оборудования к эксплуатации в следующий зимний период;
б) уточняет объемы работ по текущему ремонту (по результатам весеннего осмотра на текущий год и осеннего осмотра - на следующий год), а также определяет неисправности и повреждения, устранение которых требует капитального ремонта;
в) проверяет готовность (по результатам осеннего осмотра) каждого здания к эксплуатации в зимних условиях;
г) выдает рекомендации нанимателям, арендаторам и собственникам помещений на выполнение текущего ремонта за свой счет согласно действующим нормативным документам.
3.5.Состав работ по техническому обслуживанию домов и сроки их выполнения отражаются в плане-графике, который составляется на неделю, месяц и год.
3.6.Опись ремонтных работ на каждое строение, включенное в годовой план текущего ремонта, разрабатывается и согласовывается с собственником жилищного фонда, уполномоченным или руководителем организации по обслуживанию жилищного фонда в установленные сроки.
3.7.Продолжительность текущего ремонта следует определять по нормам на каждый вид ремонтных работ конструкций и оборудования.
Для предварительных плановых расчетов допускается принимать укрупненные нормативы согласно рекомендуемому приложению N 6 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда.
Примерный перечень работ, относящихся к текущему ремонту, приведен в приложении N 7 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда.
3.8.Проведенный текущий ремонт жилого дома подлежит приемке комиссией в составе: представителей собственников жилищного фонда и организации по обслуживанию жилищного фонда.
3.9.Сроки начала и окончания подготовки к зиме каждого жилого дома утверждаются органом местного самоуправления (по предложению организации, обслуживающей указанный жилищный фонд) с учетом завершения всех работ до 1 сентября.
Контроль за ходом работ по подготовке к зиме осуществляют органы местного самоуправления, собственники жилищного фонда и их уполномоченные и главные государственные жилищные инспекции.
3.10.План-график подготовки дома и его инженерного оборудования к эксплуатации в зимних условиях составляется собственником жилищного фонда или организацией по его обслуживанию и утверждается органом местного самоуправления на основе результатов весеннего осмотра и недостатков, выявленных за прошедший период.
3.11.Лицом, уполномоченным утверждать сроки начала и окончания подготовки к зиме каждого жилого дома, план-график подготовки жилищного фонда и его инженерного оборудования к эксплуатации в зимних условиях, является департамент городского хозяйства Администрации города Тюмени.
Форма плана-графика приведена в приложении 2 к настоящему Регламенту.
3.12.В процессе технического обслуживания дома обслуживающая организация составляет и осуществляет хранение документов, наличие которых предусмотрено правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда:
а) сметы, описи работ на текущий ремонт;
б) акты технических осмотров;
в) журналы заявок жителей;
г) протоколы измерения сопротивления электросетей;
д) протоколы измерения вентиляции;
е) журналы, паспорта, акты, в которых отражаются результаты проводимых осмотров;
ж) перечень (по результатам весеннего осмотра) мероприятий с установленными объемами работ, необходимых для подготовки здания и его инженерного оборудования к эксплуатации в следующий зимний период;
з) план-график по техническому обслуживанию дома;
и) опись ремонтных работ на дом, включенная в годовой план текущего ремонта, а также годовые планы текущего ремонта;
к) акт о приемке комиссией текущего ремонта дома;
л) план-график подготовки дома к эксплуатации в зимних условиях;
м) паспорт готовности дома к эксплуатации в зимних условиях;
н) акты на исправность автоматики безопасности и контрольно-измерительных приборов (КИП) котельных и инженерного оборудования здания;
о) акты технического состояния и исправности работы противопожарного оборудования;
п) акты о готовности уборочной техники и инвентаря;
р) акты о готовности к зиме с оценкой качества подготовки здания и квартир к зиме, а также актов на испытания, промывку, наладку систем холодного, горячего водоснабжения и отопления.
3.13.Порядок проведения осмотров жилых зданий и составления планов-графиков подготовки дома к эксплуатации в зимних условиях регулируется Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170.
3.14.Организация, осуществляющая техническое обслуживание дома, выполняет иные обязанности, не указанные в данном Регламенте, но предусмотренные нормативными и методическими документами, регламентирующими проведение технического обслуживания дома.
4.Обязанности собственников, нанимателей
по техническому обслуживанию дома
4.1.С целью обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставления коммунальных услуг собственники помещений, расположенных в данном доме, избирают способ управления домом в порядке, определенном Жилищным кодексом Российской Федерации.
4.2.В целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества дома собственники помещений в многоквартирном доме определяют состав общего имущества дома, перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.
4.4.Капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования).
4.3.Собственники помещений несут бремя расходов по содержанию общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество, наниматели жилых помещений производят оплату за жилое помещение в соответствии со структурой платы, установленной Жилищным кодексом Российской Федерации.
4.4.Собственники и наниматели жилых помещений обязаны соблюдать правила пользования жилыми помещениями, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 21.01.2006 N 25.
4.5.Собственники и наниматели помещений выполняют иные обязанности, не указанные в данном Регламенте, но предусмотренные нормативными и методическими документами, регламентирующими проведение технического обслуживания дома.
5.Перечень основных нормативных и методических документов по вопросу технической эксплуатации жилищного фонда
1.Жилищный кодекс Российской Федерации от 20.12.2004 N 189-ФЗ.
2.Постановление государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда".
3.Постановление Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность".
4.Постановление Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 N 307 "О порядке предоставления коммунальных услуг".
5.Постановление Правительства Российской Федерации от 21.01.2006 N 25 "Об утверждении правил пользования жилыми помещениями".
6.Ведомственные строительные нормы 58-88 (р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения", утверждены приказом Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР от 23.11.2988 N 312.
7.Ведомственные строительные нормы 61-89 (р) "Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования", утверждены приказом Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР от 26.12.1989 N 250.
8.Строительные нормы и правила 3.05.01-85 "Внутренние санитарно-технические системы", утверждены постановлением Государственного комитета СССР по делам строительства от 13.12.1985 N 224.
9.Строительные нормы и правила 21-01-97 "Пожарная безопасность зданий и сооружений", утверждены постановлением Минстроя РФ от 13.02.1997 N 18-7.
10.Строительные нормы и правила 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные", утверждены постановлением Госстроя РФ от 23.06.2003 N 109.
11.Государственные строительные нормы (ГСН р - 81-05-01-2001) "Сборник сметных норм и затрат на строительство временных зданий и сооружений при производстве ремонтно-строительных работ", утверждены и введены в действие с 15.05.2001 постановлением Госстроя России от 07.05.2001 N 46.
12.Приказ Министерства регионального развития Российской Федерации от 01.06.2007 N 45 "Об утверждении Положения о разработке, передаче, пользовании и хранении инструкции по эксплуатации многоквартирного дома".
13.Распоряжение Администрации города Тюмени от 25.05.2007 N 752-рк "Об утверждении порядка осуществления обязанностей наймодателя по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений муниципального жилищного фонда".
14.Распоряжение Администрации города Тюмени от 19.11.2005 N 1330-рк "Об утверждении Положения о предоставлении субсидий на капитальный ремонт многоквартирных домов города Тюмени".